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中信城市广场三期地铁项目策划方案 |
深圳地铁一期工程由1号线东段和4号线南段组成。由东向西的1号线以人流众多的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心、国贸、科学馆、华强路、香蜜湖到世界之窗；一期工程线路（含延长线）全长21.866km，共20个车站，总投资115.53亿元。预计客流量初期为每日50万人次，近期为每日160万人；远期为每日200万人次。
目前深圳的交通状态与建设地铁前的香港一样，面临着严重的塞车问题，即使深圳各大主要干道不断地拓宽路面，但仅靠路面交通是无法缓解越来越多的人群和车辆的，而地铁是解决这一问题的最佳途径，而由此带来的庞大商机更是无法估计。
地铁成为重要的地下通道，地下商城随之形成，商业潜力巨大，如北京地铁沿线房价上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合也展现巨大的商机。最近5年来，北京地铁共计运送乘客23亿人次；正在建设之中的地铁5号线运营全长27公里，其设计全线日客运量将达50.2万人次。有如此规模的客流支撑，地铁的商业潜力自然可见一斑。如香港地铁物业开发使地铁投资收回达15％；而上海莘庄一带几年前的房价每平方米只有1500元左右，开通地铁后，房价连年攀升，2500元、3500元，直至4500元，使莘庄在短短的四五年时间内一跃成为上海的新兴住宅区。
地铁作为现代载客工具，带来了大量人流的聚集，而人流的交换会带来商机。同时，随着商业聚集程度的提高，反过来也会吸引周边的人流过来，商业与人流的互动增加，这就是地铁商机的巨大魅力。具体带来的变化表现为：
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地铁将改变现在的生活空间；
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极大的扩展了人们的居住空间，不仅能够聚集大量人流，催生消费潜力，同时对区域经济产生一系列的推动作用；
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地铁将使购物更有效率；
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地铁能够缩短时间，促使购物更加频繁，地铁口能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应；
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地铁极大提升商业流通市场；
本项目位于地铁一号线——科学馆站的地下空间，整体布局通过地下商业街的形式，与地铁站和上步地下通道相连，而作为罗湖和福田区的枢纽站的科学馆站，共设有4个出入口：
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1号出入口：上步中路与深南大道交界处
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2号出入口：接华联大厦
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3号出入口：丰隆中心北侧
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4号出入口：上步路西侧、深南大道南侧
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档次定位
本项目地处深圳市核心商圈的核心位置，两端连通中信城市广场和丰隆商业广场，具备良好的地理位置和条件。因此，应当充分利用其优势，与周边商业物业整体相协调，整体档次于中/中高档富。
目标客户定位地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。
从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，地铁的客流要比其它交通方式更为密集，也更偏于高阶。
从时间角度看，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。
地铁沿线商业布局、业种发展将逐渐改变消费者的消费习惯；消费者的消费需求又促进了地铁沿线商业的发展和业种创新。
地铁能够缩短出行时间，促使购物更加频繁，地铁口能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。据有关部门统计，罗湖口岸———人民南区域的客流量平均每天超过30万人次，单独是金光华广场预计直接吸收的地铁客流每天可达8万-10万人次。
通过市场调查和地铁商业特征分析，随着地铁的开通，深圳原有商业分布及形态将继续存在并发展，而地铁沿线将出现商业集中，并催生新的业种组合或创新业种。地铁沿线商业布局、业种发展将逐渐改变消费者的消费习惯；消费者的消费需求又促进了地铁沿线商业的发展和业种创新。地铁商圈的特点是人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多，主力消费群是青年/中青年的白领人士，该消费群体有能力自主消费，有创新精神及懂得享受生活，购物性消费支出明显，目标消费群如下：
本项目时尚便利廊商业主要覆盖年龄阶层是20—40岁的消费者，主力消费群以周边白领阶层为主。主题商场将跟据定位的主题而定目标消费群体。
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主要以学生、青少年为主（占总消费群10%）
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白领阶层（占总消费群50%）
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年青家庭（占总消费群30%）
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其他阶层（占总消费群10%）
